恒大集团会倒闭吗?这个是很多网友好奇的问题,那么怎么看恒大的债务危机,债务重组是好是坏呢,恒大集团最终的结局2022年将是关键一年。中国恒大(3333.HK)公告称,当天公司与集团债权人召开电话会议。公司重申将评估本集团的状况,制定充足计划以保证利益相关者的权利。
1) 债务规模总额大,全国性开发商,债务波及多线城市
2) 债务结构复杂,持有的债权人做分类,应付税款(第一优先),员工工资,工程款,优先债权(金融机构),普通债
3) 流动性危机明显,体现在负债结构;1.97万亿负债。短期借款在不断降低,为了满足监管,其他应付一直在增加,应付票据靠供应商,实际上的负债没有降低,成本很高;信誉很重要,新开工和流动性的管理难度会加大
会怎么解决,未来的节点/时间点?
恒大还在自救的环节,他们肯定想出售资产保持现金流偿付负债,良性循环,市场化重组
难度很大,以前地产行业资金密集高杠杆,加上预售制度可以提前回笼资金,所以可以快速扩张;现在趋势是平稳,不像以前迅速扩张,行业向下的时候现金流压力很大
在这种大环境下很难市场化解决
恒大本身持有的资产质量 2.1亿土地储备,一线城市很少,或者很偏远,本身的地段就是没有很好,去化慢,快的话会亏损
债务人多,结构复杂,诉求不一样,融资困难,去化更慢,很多地方的楼盘,打折,很厉害也没有人买
规模太大,没有相同体量的公司想/有能力接手
自救-市场化重组-破产清算
债务暴露6个月,有了清晰的判断之后会成立债委会,之后6-12个月市场化重组
不成功就破产 2-3年才有方案
集团公司和项目公司切割,国企政府接管,银行监管资金,可能性?
不太现实,保交楼是恒大自己的行为,其他涉及的主体从意愿和能力分析
切割:比较困难,虽然是独立的法人主体,可以自己质押,但是HD融资一直不顺利,所以都要求集团担保,集团持有的股权也是xx的资产,连锁的冻结和质押
国企:要有负债率考核,优先挑选好的项目,大的开发商交流,说项目不优质,没有意愿;需要股权结构干净清晰,没有意愿在这个阶段进入
政府:保证楼盘不烂尾最重要,但是能力上,不是市场化运作机构,三四线城市,地方政府债务比较重,只能协调牵头,没有能力接管
银行:有严格的风控和审计,不会帮助有流动性危机的企业,不会做,地方的银行分行还没有权限,政府对银行的影响没有我们想象的这么大
比较可能的情况是:政府牵头,各地处置小组,去协调;优质/快完工的项目可以解决,整体处理很难
全部救完要多少钱
1.32亿在建,今年9200w预售
平均总投资3000-4000,去掉前期投入,就是建筑安装费的成本,占比40%,预售标准不一样,40%有上下波动
3000亿左右追加投入
不额外考虑应付票据,看追加投入,不能算这么精确,一般不会换供应商,都是支付之前的还新的
其他案例可以参考?
可以参考时间节点,但是情况都跟恒大不一样
1) 华夏幸福:2018年9月出现危机,平安进入缓解危机,做了市场化预重整不成功,隐形债务+地产形势判断都不对,2年重组
2) 三胞集团:土地储备都不优质,2-3年重组方案都没出来
3) 泰和市场化重组进展顺利,是因为土地储备优质,一线50%,剩下强二线,债务是一方面,资产是否优质也很重要,没有接盘方
4) 先分析资产质量在分析负债更好
Q&A
接下来半年什么开发商会有风险?
100以外的都有风险,除非转型开发转运营,或者过去几年扩张没有很快
1) 过去几年拿地的速度,是不是扩张很快,因为行业去化不好,回款慢
2) 一二线城市风险相对可控
3) 关注融资结构,表外融资,银行大到小,信托,小贷款,C段肯定风险很大了,说明融资成本很高,12-15%还没加代销的费用,NP都没有这么高
销售疲软,高杠杆的行业违约风险?
高杠杆都是中下游,利润薄,才需要杠杆,大环境确实不友好
消费/终端需求不足都会有负面影响
客户预售款监管严格吗?挪走?
开发贷,当地开发,当地做资金监管帐户,开在贷款银行
Eg工商贷款做的项目,开工商的户
但是恒大项目遍布各地,eg在民生银行贷款,三线城市没有民生银行,就开在当地小银行,恒大集团集中管理的话是可以调配
挪走有可能,但是具体不知道要看审计
地方政府要保竣工,有什么 措施?足够吗?还有没有其他可以做的?
最有意愿的就是地方政府,但是现阶段能做的很少,风险暴露阶段
成立工作组来协调解决,政府介入之后有了牵头人来协调解决各种问题,挪用就会监管
即使最后恒大没有解决这个问题,政府会想办法做,烂尾3年很普遍,最后都能解决,只是时间很长很长因为要破产/重组完成了;如果市场化解决那就很快,不然就很久
广东省调查团大概什么时候有什么方面的结论
第一阶段,算是债务资产摸底
恒大总部在广东省,集中诉讼管辖,有在帮助企业,但是不能没有底线的帮,所以要摸清楚债务
2-3个月不够,要5-6个月才能摸清楚,也足够所有债务风险暴露
怎么估算表外的规模成本结构
表外有直接借款,也有担保(隐性)
隐性担保超乎想象,一定是经历了多轮融资,成本超级高,到最后甚至无所不能其及
集团担保/法人担保 都是有效的
估算很难,也不方便去估算,如果几个月的风险暴露之后肯定会出现,大家不愿意进入也是因为风险没有暴露
恒大金服就是,400亿C段高成本,机构肯定比这个大
三四线城市购房情绪失控?
已经三四线疲软了,主要因为需求不足;人口流出,加上之前炒房的需求已经实现,跟情绪关系不算大
情绪失控可能性不大,恒大不是突然爆发的风险;已经做好了准备,软着陆是一定的
三四线不跌一二线不炒,流动性冻结
现在虽然冻结了流动性,一二线的房价还保持,这个是政府想看到的,房住不炒定调
因为房价已经影响了经济,eg深圳人口流入放缓流出加剧,房价已经影响到了家庭的支出和社会矛盾
政府做的第一打破幻想(通常越调控越炒),第二流动性放缓暴露风险
未来半年一年会逐步放缓贷款的收紧,因为希望开发商的发展更多靠精耕细作
需求不足的话怎么解释上半年销售还不错,上半年什么变化?
客户说的是一级市场销售的需求,专家说的是全社会对房子的需求
一二级倒挂,一级供不应求
开发商为了应对监管,销售花了很大力气,销售费用+60-70%,特别是弱一些的城市
近半年变化不大,只是以前创造出来的需求没有了,这半年打压的是投资性的需求,以前的投资性需求没了
恒大这个问题有谁SOE接触过,对资产的评价?对这个问题怎么看?
恒大过去几年一直在跟SOE接触,主流公司,前十都有,但是成功的不多
大家都转变了思路,稳健为主,对并购和扩张很谨慎,要求利润率要高,结构干净清晰
接管很困难,自己都在保周转,人手不够;SOE负债率要求严格;对自己新收购项目的开发周期会大于现有开发周期
对比2018-19年之前,信用风险稳定还是走高
政府风险意识很强,不存在走高的情况,不过全球都在走高
监管力度不会减弱,国内债权思维为主,没有股权投资的文化,目前政府打破的就是这个思维模式
市场化方向,共享收入和亏损
监管力度会维持,但是更多是行业定向放水和监管
泰和项目已经复工,是因为有新的资金?
新的资金来源有几块,已经有的非住宅的资产出售
位置好,他可以做区域性市场化重组,切割比较可行,项目找到了外部的投资方 ,一线城市也有流动性,良性循环
复工的项目都是项目里面最好的项目,一线城市,带动反哺次级项目,跟万科接触很多
政府会给恒大房贷定向贷款?
放宽的是银行,政府可以要求银行,但是决定权在银行总行
给已经有流动性危机的企业违背风控原则,除非高级别的政府去协调。
中国恒大称,自2021年9月份以来,集团积极与财务顾问和法律顾问评估公司的资本架构及流动性情况,探索所有可行方案,并与境外债权人保持持续沟通。
鉴于目前的流动性情况,集团不确定是否拥有充足资金继续履行财务责任。集团会统筹考虑其整体财务状况,尊重全体利益相关方,秉承公平性、法制化原则,将积极与境外债权人沟通,为所有利益相关方制定可行的境外重组方案。
对于此次的担保一事,在集团未能履行担保或其他财务责任的情况下,可能导致债权人要求债务加速到期。
澎湃新闻(www.thepaper.cn)了解到,这笔私募债的规模很小,债权人主要为海外资金方。近期恒大与该债权人沟通协商展期,并提供抵押物,但双方没有达成一致意见。
有从事私募债的人士称,恒大在目前情况下不能选择性支付,而应公平对待所有境外债权人。要考虑境外债权人的整体利益,此举对恒大推进后续重组工作是有利的。
自从恒大集团公开宣布公司遭遇流动性危机之后的这段时间,恒大集团董事局主席许家印通过出售上市公司股权、处置资产、出售个人资产等措施套现回笼资金。